商业银行逐鹿保障房贷 新政松绑廉租房开发贷款

在国务院常务会议出台具体“救市”措施后，12月17日，央行和银监会联合公布了《廉租住房建设贷款管理办法》，将廉租房建设的企业资本金改为30%以及执行基准利率下浮了10%。

其实，早在几天前，就职于中国农业银行负责地产开发信贷的刘岩就已经收到了相关文件指示。而他所在的中国农业银行也于近日决定将明年全年保障性住房(含经济适用房、廉租房、两限房)开发贷款力争新增100亿元。

“这也是落实中央9000亿保障性住房建设的精神的一种配合。对各家商业银行而言，目前这已不是一个单纯的‘政治任务’。”刘岩向记者表示。但其他业内人士对此却认为，保障性住房本身利润有限，监管层在下调利率并降低贷款门槛时，更需要推出相关配套机制以规避银行风险。

廉租房新“财政”

“这是一次通过挤压国有财政援手保障房和房企的政府行为。”上海五合智库投资咨询管理公司总经理邹毅表示，国家压缩了国有商业银行的利润去保障承建保障房开发商的收益。

对于有心建保障房的开发商而言这无疑是个利好。“优惠10%利率，对开发商的支持力度还是挺大的。该措施直接的作用是刺激内需，促进开发商资金回流。”安邦资讯金融分析师张巍柏表示。

据悉，为了防止开发商挪用资金，该办法设定为“封闭贷款”，即贷款人应监督借款人按以下原则用款：专款专用，不得挤占挪用；先使用项目资本金，后使用贷款；按项目进度用款。“这直接规避了开发商左手倒右手的变相挪用资金。”邹毅表示。

一个廉租住房建设项目的贷款业务原则上由一家银行主办。对规模较大的项目，可以由主办银行组织银团贷款。《办法》同时规定，贷款人应对借款人和建设项目进行调查、评估，加强贷款审查。借款人应按要求向贷款人提供有关资料；贷款申请金额不得高于回购协议确定的回购价款。

不过，让保利地产董事总经理宋广菊更为高兴的是，该项政策只是针对廉租房而设，并不包括经济适用房和限价房。

此前，她已经在不止一个场合公开表示，正是由于经济适用房和限价房的巨大放量对商品房的冲击，从而给商品房市场带来生存压力。但她认为，对于廉租房建设目前除了信贷支持，构建一个良好的退出机制或许更重要。

商业银行争贷保障房

不过，市场也表现出不同程度的担心，尤其是对于商业银行而言。据业内人士透露，即便利率下浮10%，商业银行仍可获得4%左右的收益。但据某股份制商业银行人士表示，利率下调10%或许还有利润可赚，可是最‘致命’的却是将申请的企业新建廉租住房项目资本金比例调为不低于项目总投资20%。

按照此前2003年“121号文”规定，申请银行贷款开发企业自有资金比例规定不得低于项目总投资的35%，此时下调至20%，对于商业银行控制房贷风险不啻是难题。

“目前商业银行都是营利性的商业实体，即便建设保障性住房都是要求利润回报。本身保障房利润就不会太高，所以风险管理尤为重要。”上述股份制商业银行人士认为，监管层在出台相应措施后，应还会有一些配套机制，以帮助商业银行规避风险。

即便如此，各家商业银行已经先后主动或被动地参与到保障房贷竞争中。刘岩所在的中国农业银行除了将明年保障性住房贷款力争新增100亿元外，总行还将把经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房项目贷款的审批权限下放给一级分行，同时适当放宽保障性住房贷款受理条件,对取得两证(国有土地使用权证和建设用地证)的项目优先受理、优先审批。

除此之外，中国建设银行也在积极争取分得保障性住房贷款一杯羹。2008年10月下旬开始，中国建设银行旗下子公司中德住房储蓄银行，正式获准扩大业务范围，目前已设计开发了多项保障性住房产品。截至目前，建行北京分行今年发放了保障性住房公积金贷款7.27亿元，厦门分行发放了保障房贷款1.06亿元。

事实上，早在11月份，住房和城乡建设部副部长齐骥公布了“9000亿保障住房计划”后，市场就在纷纷猜想具体执行细则将如何。12月17日，国家发改委也表示，已下达100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。

“无从猜测这100亿是否是包含在9000亿保障性住房其中，但商业银行作为重要执行部门，肯定会在其中贡献一部分力量。”《财经》首席经济学家沈明高表示。

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