房租是房价的风向标 是检验房价的唯一标准！

好家伙，原来大家的神经还是如此敏感。尽管在“观望”的状况下，很多人还是在读了大红的上一篇博文后，开始了恶毒的谩骂和攻击。对断章取义者，没什么可说的。当然也有很多博友的鼓励，大红非常感动。其实大红写博客不是为谁写的，没有稿费，没有捉刀费，大红也实在没有挣那个钱本事。写这个东西，纯粹是为了整理个人思路，与大家沟通，共同学习。所以，大红欢迎真诚理性的沟通，不劳肮脏无礼的谩骂！

如果你看不见大红所说的理性，如果你不相信国际化和城市化，没有关系。大红这次来个实在的，开展一场“谁是检验房价唯一标准”的大讨论。

那么谁是决定房价的依据呢？你一定会说：供求关系。没错，那供求关系是怎么计算出的呢？你还会说：多少房子对应多少购房需求。对，没问题，那这个社会到底需要多少房子和到底有多少人才能让价格平稳呢？到这里，估计你就迷茫了，是不是符合法定结婚年龄的人就一定要有房子呢？单身的怎么算？独身的怎么算？结婚的怎么算？再婚的怎么算？生老病死又要怎么算？诸如此类，这个最简单的数学统计你都无法完成，你就无法定量我们的实际需求和实际供应应该怎样配比。

而事实上，房地产市场又有着非常庞杂的因素影响着。2003年，房地产开始进入暴涨轨道，投资和消费激增。你能说就在那个时点，一夜之间出来了很多需求，很多人要结婚？要单独居住？以后几年的房价激增又是表明需求进一步激增？表明结婚的改善的又多了很多？那么，今年年初的观望呢？是不是人们暂时没有了结婚和改善的需求？无论正反两方面都证明，单纯的供求数量的关系是无法清晰的解释房价的，我们在这个思维上走下去，越走越迷茫，越迷茫越狭窄，越狭窄越不平衡，越……

在我们迷茫于楼市的前途时，在我们观望楼市的价格时，我们迫切需要一个理性的标准来衡量房价，这个标准，不是房价的涨落，不是专家言论，更不是开发商的呐喊。而是，人们实实在在支付的，市场实实在在接受的——房租。

房租，是房屋资产的使用价格，是直接作用于市场并真实反映市场需求的重要参数。房地产的估价、定价、资本收益等等数据来源的基础，都是来源于房租。没有房租参数的支持，房地产的一切投资都将变的盲目和不可控制。

房租是房价的风向标：房租的升降，往往是滞后于房价升降的，但房租的升降，同时又反作用于房价。房价代表的是房屋资产的市场价格，这个价格受到影响的因素太多。由于受到多方因素的影响，房价和别的市场参数之间的关系就显得很模糊和不确定，就像现在的房价拐点之争，无法判断谁对谁错。

中国的投资渠道单一，商品房投资成为比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上。

2003年，中国的住宅租金高于主要发达国家和发展中国家，直接平均租金收益率在4.8%，而中国的主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于存款的收益率。而2006年以来，住宅市场因为房价暴涨和租金的慢起，这个租金收益率普遍降到了2%左右，商业地产市场也由公认的8%的合理回报水平降至3%-4%，投资预期明显变弱。住宅市场走到今天这个地步，就变得容易理解了。你总不能让人家投资或购置个房子用100年时间来收回成本吧。

租金的变化反映了房价投资的底线，住宅市场的合理震荡和调整包括降价都是正常的回调反应。住宅投资还要最终回归到房租收益这个理性轨道，所以，开发商们应该好好用房租检查一下你们的房价了，检查一下你们的投资决策了。

住宅市场的房租几乎如一潭死水，任由房价上涨，任由开发商和管理者无情的盘剥买房人的预期收益，杀鸡取卵。管理者没有想出任何办法的情况下，“空调”了一阵子。到了今年初，房价好像被调控制服了，岂不知，在宏观因素的影响下。房价在去年三季度最后吸饱了购房人的预期收益之后，开始走下坡路了。算不过账来的投资者，选择了退潮，留下了满目荒凉的楼市，就像被大火烧过的山头，没有了生机。

商业房地产市场却喜报频传，尤其是写字楼、公寓和酒店市场，租金逆市上扬，空置率显著下降。这类现象，浅层次上，代表的是承租市场的活跃，深层次上，代表的却是中国经济持续利好导致商业服务业持续利好的最好注解。所以，商业地产租金的上升，让我们有理由相信商业地产的房价和收益将会稳中有升，投资机会多多。