五一楼市依然未能改变有效需求不足的局面

五一已经过去，尽管开发商使出各种法宝，但是五一销售情况却没有如期全面恢复火爆。没有大起，没有大落，有的楼盘冷清，有的楼盘火热，楼市形势更加复杂。到底2008年下半年，广州楼市会怎样？牵涉其中的各方（政府、开发商、消费者）该如何自处？请韩老师发表一下高见。

1．您所知的五一楼市销售情况如何？请具体描述一下。

韩世同：我五一期间看了一两个楼盘，感觉相对于前几个月楼市人气的确是有所回升；但与以往的五一黄金周相比，则是不可同日而语，无论人气还是成交都没得比。从媒体报道和发展商推盘的态势来分析，今年五一推盘的热点区域有三、四个：一个是宝岗大道，有几个楼盘同时推新盘或推新货，甚至可逸豪苑还要排队看样板房；而宝岗华庭人气也挺旺，看楼人流络绎不绝，但该区域楼价普遍还是比较高，大都要11000-13000元/平方米；而且五一登记认购的多，真正开盘的少，到底实际销售如何，还要进一步观察，估计要到五月中旬才能得知实情。

第二是白云大道北，虽然该区域五一没有新盘推出，但由于南湖托斯卡纳和云山诗意低价促销，引起了市场的强烈关注：这两个楼盘都以6字头起价促销推盘，托斯卡纳节前还推出低首付和补差价承诺来促销，后因低首付被有关部门界定为违规而作罢，但又降价又补差价还是属于双管齐下的狠招；而云山诗意也有怪招，据说是五一前夜就开始推盘卖楼，创下夜间开卖售楼的先例；该区域岭南新世界楼价也比较实惠在7000-8000元左右。

第三是珠江新城，最热火的应该是珠江太阳城裕富国际公寓，该盘4月已经推售一批，市场反应良好；五一再次“好食返寻味”，以优惠价格16000-18000元/平米推盘，也引起市场关注。还有就是，广州新城、南沙推出的新盘和新货，也引来大批看楼和购楼人流，据称销售火爆，甚至有不少投资型买家抄底入市，这是一个值得关注的现象。

2、报道称五一楼市“旺丁不旺才”，请问这种整体低靡的状况会一直持续下去吗？

韩世同：我同意媒体认为五一有可能“旺丁不旺财”的看法，特别是认为“贵价盘看者寥，打折盘人头涌”的看法。这种整体低迷、局部热销的状况，我认为还将持续下去。原因在于：目前楼市仍然处于有效需求不足的状态。因为，去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场，与少量自住客共同推高楼价；现在大量的投资客已经被套或撤场，单靠少量自住型买家难以维持市道。解决办法有两条：一条是重新刺激投资型买家入市，一条是楼价进一步下探以启动和激活中等收入自住型的购房需求。